Una clienta de Bogotá me lo dijo con toda honestidad: “Paola, tenía el pago inicial completo, pero nadie me avisó que necesitaba quince mil dólares más para cerrar.” Es la sorpresa más común — y la más evitable — al comprar casa en Estados Unidos. Los costos de cierre en Florida no son un misterio: son una lista conocida de cargos, y hoy la vamos a recorrer partida por partida, con números de mediados de 2026 y un ejemplo real en Boca Raton.
La regla general: presupuesta entre 2% y 5%
El precio de la casa no es el precio final. Encima del pago inicial, un comprador que financia en Florida suele pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en costos de cierre. Si compras de contado, el rango baja a 1%–2%, porque desaparecen los cargos del préstamo y los impuestos que Florida cobra sobre la hipoteca.
¿Por qué un rango tan amplio? Porque tres factores mueven la cifra: si financias o no, el precio de la propiedad, y si es casa o condominio (los condominios agregan cuotas de solicitud y certificados propios). La buena noticia: casi todo se conoce por adelantado, así que la sorpresa de mi clienta de Bogotá no tiene por qué ser la tuya. En nuestra guía del comprador tienes el proceso completo paso a paso; aquí nos concentramos en el dinero.
El desglose, partida por partida
Esto es lo que aparece en un cierre típico de Palm Beach County, con rangos de mediados de 2026:
- Cargos del préstamo (solo si financias). La originación suele costar entre 0.5% y 1% del monto prestado, más cargos de procesamiento y suscripción.
- Impuestos estatales sobre la hipoteca. Florida cobra doc stamps sobre el pagaré ($0.35 por cada $100 de hipoteca) y un impuesto intangible (0.2% del monto financiado). Solo aplican si hay préstamo.
- Seguro de título. Protege tu propiedad contra reclamos pasados. En Palm Beach, la costumbre es que el vendedor paga la póliza del propietario — una ventaja frente a Miami-Dade y Broward, donde la paga el comprador. Si financias, tú cubres la póliza del prestamista, que es mucho más barata.
- Avalúo (appraisal). Entre $500 y $800. Lo exige el banco para confirmar que la casa vale lo que pagas.
- Inspecciones. La general ronda $400–$700, y en el sur de Florida conviene sumar la de mitigación de viento y la “4-point” que piden los seguros. Es el mejor dinero gastado de toda la compra.
- Survey. El plano del terreno: $400–$600 en una casa típica. Los condominios normalmente no lo necesitan.
- Cuotas de HOA o condominio. Solicitud, certificado de estoppel y a veces una contribución inicial al fondo de reserva: entre $100 y $500 en la mayoría de comunidades, más en algunos condominios frente al mar.
- Prepagados y plica. Aquí viene el renglón que más crece: el primer año del seguro de la casa pagado por adelantado, más unos meses de impuestos de propiedad y seguro depositados en la cuenta de plica. Con los precios del seguro en Florida a mediados de 2026, en una casa unifamiliar esto puede ser la partida más grande después del pago inicial.
- Cargos de registro y de la compañía de título. Liquidación, mensajería, notarización: normalmente unos cientos de dólares.
Un ejemplo real: casa de $600,000 en Boca Raton
Pongamos números concretos. Una casa unifamiliar de $600,000 en una zona como Boca Raton Square, comprada con un préstamo foreign national con 30% de entrada ($420,000 financiados), a mediados de 2026:
- Originación y cargos del prestamista: $3,000–$4,500
- Doc stamps sobre el pagaré: $1,470
- Impuesto intangible: $840
- Póliza de título del prestamista: $500–$900
- Avalúo, inspecciones y survey: $1,500–$2,100
- Primer año de seguro + depósitos de plica: $6,000–$10,000
- Título, registro y cargos menores: $800–$1,200
Total estimado: entre $14,000 y $21,000, es decir, un 2.3%–3.5% del precio. De contado, la misma casa cerraría con aproximadamente $8,000–$12,000. ¿Quieres jugar con tus propios números de cuota mensual? Para eso está nuestra calculadora hipotecaria, y si estás comparando zonas, la guía de Boca Ratón te da el contexto de precios por barrio.
Los números exactos de tu compra llegarán en dos documentos oficiales: el Loan Estimate (a los tres días de aplicar al préstamo) y el Closing Disclosure (al menos tres días hábiles antes de cerrar). Léelos con tu agente línea por línea — para eso estamos.
Si compras desde el extranjero: tres diferencias que importan
Primero, lo tranquilizador: Florida no te cobra ni un dólar extra por comprar siendo extranjero. No hay impuesto especial ni sobreprecio para compradores internacionales. Las diferencias reales son otras:
- El financiamiento. Los préstamos foreign national — sin historial de crédito en EE. UU. — suelen pedir 30% o más de entrada y cargos algo más altos. Cuenta con eso desde el presupuesto inicial.
- La transferencia del dinero. El pago llega por wire a la cuenta de plica de la compañía de título. Entre límites bancarios de tu país y verificaciones de cumplimiento, planifica el movimiento del dinero con dos o tres semanas de margen, no dos días.
- FIRPTA no aplica al comprar, sino al vender. Es la retención fiscal que afecta a dueños extranjeros cuando venden. No te toca hoy, pero conviene conocerla desde el día uno; la explicamos en la guía para el comprador extranjero.
Y la aclaración de siempre: esto es orientación general, no asesoría fiscal ni legal. Antes de estructurar tu compra, consúltalo con tu contador o abogado — si no tienes uno en Florida, puedo recomendarte varios que trabajan con clientes internacionales en español.
Cómo pagar menos (sin recortar donde duele)
- Negocia créditos del vendedor. Con el inventario de 2026 dando más aire a los compradores, pedir que el vendedor aporte a tus costos de cierre vuelve a ser una jugada normal — sobre todo en propiedades con más de 30 días en el mercado.
- Compara prestamistas. Dos o tres Loan Estimates pueden separarse por miles de dólares en cargos con la misma tasa. Es una tarde de trabajo que se paga sola.
- Mira la nueva construcción. Muchos constructores en Palm Beach ofrecen pagar parte de los costos de cierre si usas su prestamista afiliado.
- No recortes en inspecciones ni en seguro. Ahorrar $500 hoy para descubrir un techo vencido o quedarte corto de cobertura en octubre no es ahorro.
Comprar en Florida no tiene por qué traer sorpresas de quince mil dólares. Con el desglose correcto desde la primera conversación, el número que ves es el número que pagas. Si estás armando tu presupuesto para comprar en Boca Raton o en cualquier punto de Palm Beach, escríbeme y lo revisamos juntos, con cifras reales de tu rango de precio y tu forma de pago.
