FIRPTA: lo que todo comprador extranjero debe saber antes de vender
FIRPTA no es un impuesto extra — es una retención. Pero si no la conoces, puede congelar el 15% del precio de venta de tu propiedad durante meses.
Qué es FIRPTA en una frase
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es la ley federal que obliga a retener, al momento de la venta, un porcentaje del precio bruto cuando el vendedor de un inmueble en EE. UU. es una persona extranjera. La retención garantiza que el IRS cobre el impuesto sobre la ganancia — se descuenta en el cierre y se envía directamente al IRS.
El punto clave: la retención se calcula sobre el precio de venta completo, no sobre tu ganancia. Por eso casi siempre retiene de más — y el exceso se recupera después, presentando tu declaración.
Las tasas y las excepciones
La regla general y sus dos válvulas de escape:
- Regla general: retención del 15% del precio bruto de venta.
- Venta hasta $300,000 + el comprador la usará como residencia: retención del 0% (exención completa, con condiciones estrictas).
- Venta entre $300,001 y $1,000,000 + comprador la usará como residencia: retención reducida del 10%.
- Certificado de retención (formulario 8288-B): si el impuesto real será menor, puedes pedir al IRS que autorice retener menos — idealmente se solicita antes del cierre.
Cómo se recupera el exceso
Después de la venta presentas una declaración de impuestos de no residente (1040-NR) reportando la ganancia real. Si la retención fue mayor que el impuesto — lo más común — el IRS devuelve la diferencia. Con ITIN en mano y una declaración bien preparada, el reembolso suele llegar en varios meses.
Si vendiste con pérdida o con ganancia pequeña, la diferencia a tu favor puede ser considerable. Por eso planear FIRPTA no es opcional: es dinero tuyo.
Y como comprador, ¿me afecta?
Sí, en la otra dirección: cuando compras a un vendedor extranjero, el responsable legal de retener y enviar el dinero al IRS eres tú, el comprador. En la práctica, la compañía de título (title company) lo gestiona como parte del cierre — pero es tu nombre el que responde. Trabajar con un equipo de cierre que maneja FIRPTA a diario resuelve el tema sin drama.
Información educativa, no asesoría fiscal. FIRPTA tiene condiciones y plazos específicos; antes de comprar o vender, revisa tu caso con un CPA con experiencia en clientes extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿FIRPTA es un impuesto adicional para extranjeros?
No. Es una retención a cuenta del impuesto sobre la ganancia. Si la retención supera tu impuesto real, recuperas la diferencia presentando tu declaración 1040-NR.
¿Puedo evitar la retención del 15%?
Hay tres vías legales: la exención de $300,000 (comprador-residente), la tasa reducida del 10% (hasta $1M, comprador-residente) y el certificado 8288-B que ajusta la retención al impuesto real estimado. Cuál aplica depende de tu caso — consúltalo con un CPA antes de firmar el contrato de venta.
¿Necesito ITIN para el proceso FIRPTA?
Sí — para solicitar el certificado 8288-B o el reembolso necesitas un ITIN. Si no lo tienes, puede tramitarse junto con la solicitud, pero empezar antes ahorra meses.
¿FIRPTA aplica si vendo con pérdida?
La retención aplica igual (salvo certificado aprobado), porque se calcula sobre el precio, no la ganancia. Con pérdida real, la declaración te devuelve la retención — otra razón para el 8288-B.
