Los impuestos del propietario extranjero, sin letra pequeña
Florida es de los estados más amables con el propietario extranjero — sin impuesto estatal sobre la renta. Pero hay tres temas federales que debes conocer antes de comprar, no después.
Lo que pagas cada año solo por ser dueño
El impuesto predial (property tax) es la carga anual principal: en promedio efectivo, alrededor del 1% del valor — unos $5,000–$6,000 al año por una casa de $500,000, con variaciones por ciudad. Se paga al condado y no requiere declaraciones federales.
Un detalle importante: la exención "homestead" (que reduce el impuesto a los residentes en su vivienda principal) exige residencia permanente en Florida — con visa de turista no calificas. Presupuesta el impuesto completo.
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta ni para personas físicas — de ahí su popularidad frente a Nueva York o California.
Si alquilas: 30% bruto… o mucho menos con la elección correcta
La renta de un no residente está sujeta por defecto a una retención del 30% sobre el ingreso BRUTO — sin descontar gastos. Es la opción mala.
La alternativa que casi todos eligen: tratar la renta como ingreso "efectivamente conectado" (formulario W-8ECI + declaración anual 1040-NR con ITIN). Así tributas sobre la utilidad NETA — después de administración, HOA, seguro, impuesto predial, depreciación e intereses — que en muchos casos reduce el impuesto a una fracción o incluso a cero en los primeros años.
Si alquilas por temporadas cortas (menos de 6 meses), añade el impuesto estatal a las ventas y el "tourist development tax" del condado — en Palm Beach, la suma ronda el 13% sobre la renta de corto plazo, que normalmente se cobra al huésped.
El impuesto que nadie te cuenta: sucesiones con exención de $60,000
Para ciudadanos y residentes, el impuesto federal a la herencia tiene una exención de varios millones. Para propietarios NO residentes, la exención sobre bienes en EE. UU. es de apenas $60,000 — todo lo que exceda puede tributar hasta al 40%.
Una propiedad de $600,000 a nombre personal de un no residente puede generar una factura sucesoria de seis cifras. Por eso muchos compradores extranjeros estructuran la compra (LLC con matriz extranjera, fideicomisos, seguro de vida) ANTES de cerrar. Reestructurar después es posible pero más caro. Este único párrafo puede ahorrarle a tu familia más que todo el resto de la guía — llévalo a un abogado de planificación patrimonial.
Al vender: plusvalía y FIRPTA
La ganancia al vender tributa como plusvalía (para no residentes, generalmente a las tasas de largo plazo si mantuviste más de un año — 0/15/20% según el monto), y la retención FIRPTA del 15% se aplica sobre el precio bruto como anticipo. Tenemos una guía completa de FIRPTA con las excepciones y el proceso de reembolso.
También recuerda tu lado local: muchos países gravan la renta mundial de sus residentes. Los tratados y créditos fiscales suelen evitar la doble tributación, pero requieren declarar en ambos lados. Un contador que conozca los dos sistemas vale cada peso.
Información educativa, no asesoría fiscal ni legal. Las cifras y reglas cambian; antes de comprar, alquilar o estructurar, consulta a un CPA y a un abogado con experiencia en clientes internacionales.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos en EE. UU. solo por ser dueño?
Solo el impuesto predial anual al condado (~1% del valor). Sin renta ni venta, no hay declaraciones federales que presentar.
¿Cuánto pago de impuestos si alquilo mi propiedad?
Por defecto, retención del 30% sobre la renta bruta. Con ITIN y la elección de ingreso efectivamente conectado (W-8ECI + 1040-NR anual), tributas sobre la utilidad neta después de todos los gastos y la depreciación — casi siempre mucho menos.
¿Qué pasa con mi propiedad si fallezco siendo no residente?
El impuesto sucesorio federal aplica sobre lo que exceda $60,000 de bienes en EE. UU., con tasas de hasta 40%. Es el mayor riesgo evitable del propietario extranjero: se gestiona estructurando la propiedad con un abogado antes de comprar.
¿Comprar con LLC me conviene?
Depende del objetivo: una LLC aporta protección de responsabilidad y, con la estructura adecuada, ayuda con el tema sucesorio — pero puede cambiar el tratamiento de la plusvalía y añade costos anuales. Es una decisión de asesoría, no una casilla que marcar.
